Logo De Duurzame Tafel
← Laatste nieuws

1 juni 2011

Met ESCos vastgoed verduurzamen tegen nul credit risk



Inhaalslag met Energy Service Companies


Energy Service Companies (ESCos) zijn nu ook in Nederland begonnen aan een opmars. ESCo-partijen stellen vastgoedeigenaren in staat gebouwen budgetneutraal te verduurzamen. De gemeente Rotterdam heeft dit voorjaar als eerste grote vastgoedeigenaar in Nederland gekozen om zijn vastgoedportefeuille te verduurzamen met de inzet van ESCos. Inmiddels is het eerste contract, voor negen zwembaden van de gemeente, afgesloten.

De basis voor een samenwerking met een ESCo vormt een prestatiecontract. Hierin worden de te leveren prestaties vastgelegd, bijvoorbeeld voor energiegebruik, onderhoud en beheer. De ESCo dient een plan in met besparende maatregelen, draagt zorg voor uitvoering van deze maatregelen en geeft garanties voor de verduurzaming.

Uitgangspunt is dat de gegarandeerde verlaging van de energielasten de investering, de onderhoudskosten en de verhoging van de (gebruiks)kwaliteit van de gebouwen dekt. Een derde partij draagt zorg voor de financiering van de initile kosten.

Laag risico, hoog rendement

Onderzoeker Nils Kok van de Universiteit Maastricht riep in 2010 bezoekers van het Provada Financieringsdebat op ESCos te omarmen: U kunt niet alleen in stenen investeren, u kunt ook investeren in ESCo-projecten, die zich richten op het verduurzamen van die stenen. En de rendementen van dergelijke investeringen zijn zeer aantrekkelijk. Hij typeert deze investeringen zelfs als nul credit risk.

Dat het ESCo-concept werkt, blijkt onder meer in de Verenigde Staten. Daar maken ESCos inmiddels deel uit van een volwassen energiebesparingmarkt. De Amerikaanse projecten hebben een relatief laag beleggingsrisico en genereren rendementen die bovengemiddeld zijn. ESCos in de Verenigde Staten realiseren een besparing op de energiekosten van gemiddeld 30 procent. Ook in Duitsland en Groot Brittanni realiseren ESCos vergelijkbare besparingen. Aansprekend is de renovatie inclusief een verduurzaming van de Empire State Building in New York. De ESCo Johnson Controls, in nauwe samenwerking met het Clinton Climate Initiative en Jones Lang LaSalle, nam van 2006 tot 2009 het gebouw grondig onder handen. De verduurzamingsslag leverde een gegarandeerde energiebesparing op van 38 procent, goed voor 4,4 miljoen dollar per jaar met een terugverdientijd van ruim drie jaar (meer informatie www.esbsustainability.com).

Budgetneutraal besparen

Als een organisatie met een ESCo in zee gaat, sluit deze een prestatiecontract af. Dit is een maatwerkcontract waarin de organisatie en de ESCo afspraken maken over energiebesparing, het onderhoud en beheer van een of meer gebouwen, inclusief de installaties. Ook verbetering van het binnenklimaat kan deel uitmaken van de overeenkomst. En zelfs kan een ESCoovereenkomst afspraken bevatten over zaken als beveiliging en brandveiligheid. Dankzij de prestatiegerichte aanpak van een ESCo zijn de effecten meetbaar en objectief evalueerbaar. Bij projecten op basis van prestatiecontracten is er meer aandacht voor kwaliteit dan bij projecten die worden uitgevoerd op basis van een inspanningsverplichting. Deze betere kwaliteit en de hogere energieprestatie kost de opdrachtgever niets extras. De ESCo fi nanciert de investeringen en de exploitatie uit de energiebesparing die gedurende de contractperiode wordt bereikt. Naarmate de contractperiode langer is en de besparingsmogelijkheden groter zijn, zal de ESCo meer kunnen investeren. Op deze wijze ontstaat er een win-winsituatie tussen opdrachtgever en ESCo.

Succesvolle cases

In Nederland zijn heel wat gezonde business cases mogelijk, in zowel het commercieel als het maatschappelijk vastgoed. En de inzet van Energy Service Companies kan een belangrijke bijdrage leveren aan het verbeteren van de energieprestatie van bestaande utiliteitsgebouwen in Nederland. Dit blijkt uit recent onderzoek naar de marktkansen en het energiebesparingpotentieel van ESCos, uitgevoerd door BuildDesk in opdracht van Agentschap NL. Ook concludeert BuildDesk dat ESCos de komende twee jaar al ongeveer een kwart van de door ECN geprognosticeerde besparingen in de utiliteitsbouw kunnen realiseren. De overheid kan als launching customer de marktontwikkeling stimuleren zonder daarbij aanvullende beleidsinstrumenten in te hoeven zetten. In ziekenhuizen in Nederland zijn ESCos nu al verschillende jaren actief. Met een terugverdientijd van zes tot zeven jaar worden besparingen gerealiseerd van gemiddeld zon 25 procent. Een mooi voorbeeld van de mogelijkheden die ESCos bieden, staat op naam van gemeente Rotterdam. Daar ontfermt Strukton zich als ESCo over negen zwembaden. Strukton garandeert een besparing van 34 procent op de energiekosten en een reductie van 15 procent op de totale onderhoudskosten, wat neerkomt op 1,1 miljoen euro. Tevens investeert Strukton in installaties om het binnenklimaat van de zwembaden ingrijpend te verbeteren. Dit alles is vastgelegd in een 10-jarig Onderhouden Energieprestatiecontract (OEPC) en wordt uitgevoerd zonder aanvullende investeringen door gemeente Rotterdam, de eigenaar van de zwembaden. Juist deze combinatie van vergaande energiereductie en verbetering van het binnenklimaat is indrukwekkend en betekent een doorbraak in Nederland voor het verduurzamen van gebouwen door de inzet van een ESCo.

Integrale aanpak

Strukton realiseert de besparingen in Rotterdam met ingrepen die passen bij de gebouwen. Zo brengt het ECOverlichting en warmtepompen aan, optimaliseert het HR- en VR- ketels en plaatst het aanwezigheidsdetectie. Daarnaast besteedt Strukton de nodige aandacht aan isolatie van glijbanen, afdekken van baden na sluitingstijd en een goed gebouwbeheersysteem. Dit is de integrale aanpak die typerend is voor ESCo-projecten. Het gaat namelijk niet alleen om energiebesparing, maar ook om verbetering van het binnenklimaat en de brandveiligheid van een gebouw. Om de ESCo in staat te stellen meer maatregelen te nemen verdient een langdurige samenwerking de voorkeur. Het voordeel van een duurzaam partnerschap is dat een ESCo binnen een project de opbrengsten uit energiebesparende maatregelen met een korte terugverdientijd kan gebruiken om ingrepen met een lange terugverdientijd te fi nancieren. Een andere factor die bepalend is voor het succes van een ESCo-overeenkomst is een zeker contractvolume te creren. Dit kan worden bewerkstelligd door binnen een overeenkomst meer (verschillende typen) gebouwen onder te brengen. Dit verlaagt de aanbestedingkosten per gebouw en stelt ook de ESCo in staat projectrisicos te spreiden over verschillende gebouwen. Ondanks de positieve resultaten in binnen- en buitenland, is volgens genoemd BuildDesk-onderzoek de ESComarkt in Nederland achtergebleven bij andere landen.

Hiervoor zijn verschillende oorzaken aan te wijzen. Het blijkt voor organisaties vaak lastig om lopende samenwerkingsverbanden met onderhoudspartijen op te zeggen. Weten ze deze hindernis te overwinnen, dan hebben ze vaak te maken met complexe aanbestedingsprojecten. Op zowel juridisch, fi nancieel als mentaal vlak liggen dan de nodige uitdagingen. Daarnaast zijn ESCos nog relatief onbekend in ons land. Om deze hobbels weg te nemen n het dienstenaanbod van ESCos inzichtelijk te maken, onderzoekt Agentschap NL nu met diverse marktpartijen de haalbaarheid voor een Nederlands platform voor ESCo-dienstverlening. Het platform zal vastgoedeigenaren voorzien van informatie, hen ondersteunen bij aanbestedingstrajecten en standaard aanbestedingsdocumenten beschikbaar stellen aan de markt.

Split incentive

ESCo-dienstverlening is uitermate geschikt om met weinig beleidsgeld veel te bereiken. Het realiseert energiebesparing en creert waardegroei van vastgoed en werkgelegenheid. ESCos zijn bovendien uitermate geschikt om de split incentive te doorbreken. Eigenaar en huurder worden beiden beter van de investering. Wie volgt het goede voorbeeld van Rotterdam?

Bron: Vastgoedmarkt, juni 2011
Auteur: Albert Hulshoff. Albert is adviseur bij Agentschap NL en richt zich binnen het team utiliteitsbouw op de commercile vastgoedsector. Hij heeft zich gespecialiseerd in ESCos, een nieuwe ontwikkeling voor de Nederlandse vastgoedmarkt.



Reageer op dit nieuwsbericht

Naam
Reactie
Hoeveel is 4 plus 3?

Wij maken elkaar duurzaam

De Duurzame Tafel is een vereniging voor ondernemers en bestuurders die op een pragmatische manier willen leren over duurzaamheid. Door het organiseren van Tafelbijeenkomsten maken de leden elkaar duurzaam: nieuwe inzichten, nieuwe denkkaders.
Meer over De Duurzame Tafel

Tafelnieuws

Meld je hier met je e-mailadres aan voor de nieuwsbrief van De Duurzame Tafel!

Lidmaatschap

Lid worden? In 2016 ben je al lid voor minder dan 1 euro per dag, 360 euro per jaar!
Schrijf je hier in!