Logo De Duurzame Tafel
← Laatste nieuws

12 april 2012

Agentschap NL: Prestatiecontracten trekken markt vlot



Eerste ervaringen pioniers TNT Green Office: moeizaam doch zeer lonend


Nieuwe gebouwen in Europa mogen na 2020 slechts nearly zero energie verbruiken. De energie die nog nodig is moet in belangrijke mate afkomstig zijn uit duurzame bronnen. Dit is bepaald via de herziening van de Europese richtlijn voor energiebesparing in gebouwen EPBD in 2010. Hoe gaat dit lukken in een stagnerende markt?

Deskundigen voorspellen dat prestatiecontracten de sleutel bieden tot innovaties die voor alle betrokken voordeel opleveren, zowel in de nieuwbouw als in de bestaande bouw. In zon contract worden afspraken vastgelegd over de kwaliteit van een gebouw. TNT, OVG en Triodos Bank realiseerden op basis van een prestatiecontract de energieneutrale TNT Green Office in Hoofddorp.

2020 lijkt nog ver weg. Maar om in 2020 volledig klimaatneutraal te bouwen, moeten we nu al een duurzaamheidslag maken, zegt Albert Hulshoff, adviseur bij Agentschap NL en expert op het gebied van prestatiecontracten. Niet alleen bij nieuwbouw, maar ook bij bestaande utiliteitsgebouwen. Anders verliest de bestaande voorraad op termijn de concurrentiestrijd met nearly zero-gebouwen, omdat kopers en huurders geen interesse meer hebben in niet-energiezuinige panden. Nu reeds zijn huurwaardeverschillen aangetoond tussen energiezuinige en niet-energiezuinige kantoorpanden. Naar mate er meer nearly zero-gebouwen worden gerealiseerd zullen deze verschillen toenemen. Hulshoff verwacht dat prestatiecontracten een steeds belangrijkere rol zullen spelen bij nieuwbouw en de verduurzaming van de bestaande voorraad. Prestatiecontracten bieden een antwoord op de veelgenoemde split-incentive tussen eigenaar en huurder doordat de te leveren prestaties en opbrengsten heel expliciet worden gemaakt. Op deze wijze krijgt kwaliteit een rele prijs. Dit is aantrekkelijk voor beide partijen. Omdat we niet gewend zijn om te werken met prestatiecontracten is het realiseren daarvan in de praktijk nog niet zo eenvoudig. Hulshoff: Partijen moeten leren om hun eisen goed kenbaar te maken en vast te leggen. Ook moet worden bepaald hoe wordt vastgesteld of aan de eisen wordt voldaan en wat er gebeurt bij afwijkingen. Door goede afspraken wordt het aantrekkelijk om kwaliteit te leveren en bijvoorbeeld faalkosten te voorkomen. Hierdoor ontstaan aantrekkelijke businessmodellen in een stagnerende markt.

ESCos: werk maken met energiebesparing

De verduurzaming van bestaande gebouwen kan worden gerealiseerd door een Energy Service Company (ESCo). ESCo-dienstverlening is in Nederland nog relatief onbekend. Een ESCo ontwikkelt een plan met energiebesparende maatregelen, zorgt voor de uitvoering van deze maatregelen en beheert deze n geeft garanties met betrekking tot de duurzaamheidprestaties van het gebouw gedurende de looptijd van het contract. Ook de verduurzamingslag, overeengekomen tussen huurder en verhuurder en vastgelegd in een Green Lease-contract, kan door een ESCo worden uitgevoerd. Hulshoff: Vastgoedpartijen die zich nu bekwamen in het bouwen en beheren van energieneutrale gebouwen op basis van een prestatiecontract zijn straks spekkoper.

Afspraken vastleggen in prestatiecontracten is op dit moment nog meer uitzondering dan regel en opdrachtgevers moeten vaak nog flink hun best doen om de markt zover te krijgen om prestatiecontracten af te sluiten. Hulshoff: Je moet als opdrachtgever goed weten wat je wilt en de markt vervolgens helder en eensluidend uitdagen. Dan blijkt dat opdrachtnemers bereid zijn om mee te gaan. Als hulpmiddel bij het formuleren van duurzaamheidwensen en het opstellen van prestatiecontracten is de Leidraad Prestatiecontracten Beheer en Onderhoud Gebouwen van Agentschap NL beschikbaar. Deze is gratis te downloaden via www.agentschapnl.nl/esco.

Een van de pioniers op het gebied van samenwerking op basis van prestatiecontracten is Flip Verwaaijen, tot voor kort directeur van PostNL Real Estate en nu zelfstandig vastgoedadviseur. Hij stond aan de wieg van de energieneutrale TNT Green Office in Hoofddorp. TNT is zon vier jaar geleden een duurzaamheidprogramma gestart om de CO2-uitstoot terug te dringen, vertelt Verwaaijen. Uit een inventarisatie bleek dat onze gebouwen 20 procent van de CO2-uitstoot veroorzaken. Voor mij als vastgoeddirecteur was dus een belangrijke opdracht weggelegd. Het nieuw te bouwen kantoor in Hoofddorp moest de duurzaamheidsambities van TNT weerspiegelen, zodat het een inspiratiebron zou zijn voor TNT wereldwijd.

Alleen de output telt

Verwaaijen gaf een duidelijke opdracht aan de markt: realiseer een kantoor dat 100 procent energieneutraal en 100 procent CO2-emissievrij is. Daarnaast eiste TNT LEED Platinum en GreenCalc 1000. En dit duurzame gebouw moest geen geld kosten, maar juist geld opleveren; de total cost of ownership moest met 10 procent omlaag. Ik werd in eerste instantie vierkant uitgelachen. Geen enkele marktpartij wilde de opdracht aannemen. Uiteindelijk schreef een aantal partijen zich toch in voor de tender, en uiteindelijk kwam het consortium van projectontwikkelaar OVG en Triodos Bank als winnaar uit de bus. De partijen legden hun afspraken vast in een prestatiecontract. Hierin hebben we bewust geen details opgenomen over hoe OVG en Triodos Bank de doelen moesten behalen, vertelt Verwaaijen. Alleen de output was van belang. We hebben wel afspraken gemaakt over de energieprijs. Die is gebaseerd op de afschrijving van installaties en de variabele brandstofkosten. Als aanvullende eis hebben we opgenomen dat de temperatuur in het gebouw altijd 21C moest zijn. Energiebesparing mag tenslotte niet ten koste gaan van een gezond binnenklimaat. In een prestatiecontract legden de partijen verder vast dat het consortium na oplevering tien jaar lang eigenaar blijft en verantwoordelijk is voor het beheer en de energieprestaties. TNT betaalt huur inclusief energielasten.

De Circle of Blame doorbreken

Bij aanvang van het project wisten beide partijen nog niet precies hoe ze de ambities moesten waarmaken. Verwaaijen: Het belangrijkste was dat we er allemaal hetzelfde in stonden. We wilden de uitdaging aangaan en de Circle of Blame in de vastgoedsector doorbreken. Makkelijk was het niet, we hebben heel wat crisisbijeenkomsten achter de rug. Oplossingsgericht werken op basis van een prestatiecontract was voor beide partijen nog nieuw, en we moesten nog veel leren. Ook was het nieuw om met open begrotingen te werken. Het TNT-kantoor is volledig van binnen naar buiten ontworpen, met zo veel mogelijk trappen in plaats van liften. Het is volledig ingericht op het nieuwe werken, met een grote open werkvloer en een Meet & Greet-ruimte op de begane grond. Om zo veel mogelijk daglichttoetreding te hebben, is het pand in de richting van de zon gebouwd. Door speciale zonwering hebben medewerkers geen last van de zon, maar profiteren ze wel van het licht. Verder zijn alle mogelijke energiebesparende maatregelen toegepast, zoals warmte- en koudeopslag en waterbesparend sanitair.

Uithoudingsvermogen en vertrouwen

Na een paar jaar hard werken, is het TNT-kantoor in juni 2011 opgeleverd. En, zijn alle vooraf gestelde doelen verwezenlijkt? Verwaaijen: Zeker. We hebben het certificaat LEED Platinum en GreenCalc 1000 behaald. En na n jaar gebruik van het gebouw hebben we ruim 9 procent kostenbesparing gerealiseerd. Hier was wel wat uithoudingsvermogen en vertrouwen voor nodig. Wil je op duurzaamheidsgebied een voortrekkersrol op je nemen, dan moet je wel uit bepaald hout gesneden zijn. Volgens Verwaaijen zijn de afgelopen jaren belangrijke stappen gezet op het gebied van duurzaam en energieneutraal bouwen, maar zijn we er nog niet. Opdrachtgever en opdrachtnemer moeten nog beter leren omgaan met het nieuwe verdienmodel. Als klant moet je je poot stijf kunnen houden en bepaalde eisen durven stellen. En je moet leren om niet naar uren te kijken, maar alleen op prestaties te sturen. Als je duidelijk je doelen formuleert, gaat de markt vanzelf mee.

Overzicht van duurzame kenmerken TNT Green Office

  • 100 procent op locatie opgewekte duurzame energie
  • gebouwontwerp 60 procent duurzamer dan Bouwbesluit
  • verwachte stijging van productiviteit 1,5 procent dankzij gezond binnenklimaat
  • 10 procent afname in total cost of ownership
  • warmte- koudeopslag (WKO) met warmtepomp
  • bio-warmtekrachtinstallatie (bio-WKK) op biologisch restafval
  • groen dak
  • elektrische oplaadpunten voor personenautos en minibusjes
  • innovatieve zonwering om daglichttoetreding in gebouw te optimaliseren
  • slim ontwerp, gebaseerd op klimaatprincipes zoals zonlicht, warmte, wind en water
  • recyclebare materialen en beperkt gebruik van fossiele brandstoffen
  • een gezonde, frisse en lichte werkplek voor elke medewerker
  • atrium zorgt voor interactie, energie-efficintie en een open ambiance
  • waterbesparend sanitair bespaart meer dan 30 procent in het waterverbruik
  • flexibele indeling van de werkvloer maakt gebouw geschikt voor multi-tenant bezetting
  • duur prestatiecontract 10 jaar
Bron: eindrapportage NESK-project TNT Green Office

Dit artikel is geschreven door Annemieke van Ramshorst in opdracht van Agentschap NL.

Reageer op dit nieuwsbericht

Naam
Reactie
Welke kleur heeft de middelste balk van de Nederlandse vlag?

Wij maken elkaar duurzaam

De Duurzame Tafel is een vereniging voor ondernemers en bestuurders die op een pragmatische manier willen leren over duurzaamheid. Door het organiseren van Tafelbijeenkomsten maken de leden elkaar duurzaam: nieuwe inzichten, nieuwe denkkaders.
Meer over De Duurzame Tafel

Tafelnieuws

Meld je hier met je e-mailadres aan voor de nieuwsbrief van De Duurzame Tafel!

Lidmaatschap

Lid worden? In 2016 ben je al lid voor minder dan 1 euro per dag, 360 euro per jaar!
Schrijf je hier in!